Los efectos que la situación generada por la crisis sanitaria del COVID-19 produce sobre los contratos de arrendamiento de locales, en una primera aproximación, podrían analizarse desde el punto de vista del supuesto de fuerza mayor, regulado en el artículo 1105 del Código Civil. Su efecto principal es la liberación al deudor, en este caso al arrendatario, del cumplimiento de la obligación, esto es, del pago de la renta, así como de la responsabilidad por los daños y perjuicios que sufra el acreedor, como pudiera ser aquella a la que contractualmente tuviera derecho en caso de impago o de resolución anticipada por parte del arrendatario. Sin embargo, en la práctica, y según la interpretación jurisprudencial más reciente, sólo podría hacerse valer la fuerza mayor en las obligaciones de hacer, dado que en las de naturaleza pecuniaria, como lo es el pago de la renta, el arrendatario seguirá obligado a cumplir, en tanto que lo adeudado no es algo individualizado que el arrendatario no pueda entregar, sino genérico, como es el dinero. Ha de distinguirse pues, entre una imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afectará a las obligaciones de hacer o de entregar una cosa determinada pero no a las deudas pecuniarias -y ello por mucho que hubiera descendido la facturación del negocio desarrollado en el local arrendado-, de aquellas circunstancias que determinan que la prestación resulte exorbitante o excesivamente onerosa, en cuyo caso entrará en juego la aplicación de la denominada doctrina o cláusula rebus sic stantibus.
El fundamento de la cláusula rebus sic stantibus
La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus permite un reequilibrio de las obligaciones contractuales ante una modificación sobrevenida e imprevisible de las circunstancias, como está ocurriendo en la situación actual. Al basarse en una alteración sobrevenida y extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de la contratación, se prevé especialmente para hacer frente a catástrofes que afecten a una parte importante de la población, como pueden ser guerras, catástrofes naturales o crisis económicas, por lo que su encaje está más que justificado en una situación sin precedentes como la derivada de la pandemia del COVID-19.
No obstante, su aplicación deberá llevarse a cabo con la mayor cautela, según el criterio restrictivo con que se ha venido utilizando por nuestros Tribunales, y ha de tenerse especialmente en cuenta que, para la viabilidad de cualquier pretensión de aplicar esta doctrina debe contarse con prueba suficiente que acredite la concurrencia de todos los requisitos para su aplicación. Por ello, será necesario demostrar, mediante un dictamen pericial económico en el que se valorará cada caso en particular, que las condiciones actuales de mercado han cambiado de forma tan sobrevenida e imprevisible respecto de las pactadas en el momento de contratar, que hacen que el negocio sea inviable en caso de mantenerse las mismas condiciones contractuales. No se trata, por tanto, de acreditar un mero descenso de la facturación, ni de una supuesta falta de liquidez por no haber podido vender durante el tiempo que el establecimiento estuvo cerrado al público o con restricciones debido al estado de alarma, y de ahí que no sería relevante una eventual alegación por parte del arrendador de la doctrina de los actos propios si se ha pagado la renta puntualmente, sino que lo que se debe poner de manifiesto es el desequilibrio que esta circunstancia, ajena a las partes, está causando sobre el contrato, de manera que de celebrarse en este momento jamás se hubieran aceptado por el arrendatario esas condiciones.
Efectos de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
El contrato únicamente se resolverá cuando no fuera posible reconstruir el equilibrio entre las prestaciones. En principio, el juez únicamente podrá modificar las prestaciones, como puede ser una reducción del importe de la renta o una moderación de la cláusula penal pactada en caso de resolución anticipada por parte del arrendatario, si la parte que invoca esta doctrina justifica las razones concretas por las que, en el caso particular, debe desplazarse el riesgo por la alteración de las circunstancias a la otra parte contratante, de manera que se establezca un reequilibrio entre las prestaciones recíprocas de ambas. En la práctica esto pasa, como se ha expuesto, por acreditar, mediante dictamen pericial, la inviabilidad del negocio que se desarrolla en el local arrendado debido a la excesiva onerosidad que las circunstancias sobrevenidas e imprevistas han provocado en las obligaciones del arrendatario.
Por tanto, además de la concurrencia de la imprevisibilidad habrá que analizar caso por caso las estipulaciones contractuales pactadas por las partes relativas al reparto de riesgos en relación con el desequilibrio económico que resulte, así como el período temporal en el que se extienden las nuevas circunstancias y su impacto en la base negocial del contrato.
Cuestiones procesales
Procedimiento Ordinario:
En cuanto a la forma de hacer valer estas pretensiones en los Tribunales, el cauce habitual será la interposición de una demanda de juicio ordinario, en la que se deberán justificar documental y pericialmente la concurrencia de las condiciones para la aplicación de la rebus sic stantibus, y se solicitarán las medidas que se consideren oportunas en cada caso concreto para conseguir el reequilibrio de las prestaciones, lo cual puede limitarse desde una reducción del importe de la renta, que a su vez puede ser permanente o bien sólo referida al período del estado de alarma, o la moderación de eventuales cláusulas penales para el caso de resolución anticipada por parte del arrendatario, hasta incluso, como se ha indicado, la resolución contractual, si por ejemplo, se pudiera demostrar que no es posible reequilibrar las prestaciones del contrato. En la Sentencia nº 1/2021, de 8 de enero, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, estima una demanda instada por un arrendatario, en la que la parte demandada es un gran tenedor de viviendas, declarando la procedencia de la reducción de la renta en un 50% con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, al entender que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial, que genera un desequilibrio de las prestaciones en detrimento de la arrendataria actora.
Medidas cautelares
Junto con la demanda se solicitaría la adopción de medidas cautelares que podrían consistir en la suspensión de la obligación de pago de la renta en los mismos porcentajes y por el mismo plazo en que se pretenda la reducción de la renta, así como la prohibición al arrendador de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento. En este sentido, ha de destacarse que existen ya pronunciamientos, como el del Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm, de 7 de julio de 2020, o el del Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, de 25 de junio de 2020, que acuerda el aplazamiento cautelar del 50% de la renta mínima pactada. Otra medida cautelar que ya se ha concedido también en algún otro caso, como en el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de El Prat de Llobregat, de 15 de julio de 2020, es la de prohibición o suspensión temporal de la facultad del arrendador de ejecutar el aval a primer requerimiento otorgado para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Asimismo, con ocasión de una demanda presentada por un arrendatario de un local destinado a gimnasio, el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palencia, ha acordado recientemente, en su Auto nº 26/2021, de 9 de febrero, además de una medida consistente en la suspensión de la obligación de pago de las rentas durante el tiempo en que no esté permitida por la Administración la apertura al público del gimnasio, la prohibición de incluir al arrendatario en cualquier tipo de fichero de morosos, así como la suspensión de la responsabilidad solidaria de los avalistas hasta que se permita la reapertura del local.
Eventual desahucio o reclamación de rentas instado por el arrendador
Resulta discutible si se puede alegar la rebus sic stantibus a modo de excepción, con ocasión de la oposición en un Juicio Verbal de desahucio o de reclamación de rentas. Si bien es cierto que existe ya algún pronunciamiento judicial, en primera instancia, admitiéndolo, como el de la Sentencia 94/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 Cáceres, de 11 de agosto de 2020, ha de advertirse que, aunque el Juez estima que resulta de aplicación la rebus, y reduce sustancialmente la renta que debe pagarse, como el arrendatario no había pagado nada, estima asimismo la acción de desahucio, con lo cual el resultado puede no ser muy satisfactorio para el arrendatario si lo que pretendía era permanecer en el local. En cualquier caso, es dudoso que en el procedimiento mismo de desahucio por impago de rentas los arrendatarios no beneficiados por la moratoria del art. 1 del RD Ley 15/2020 puedan oponer la cláusula rebus sic stantibus con carácter defensivo, dado el carácter sumario y la cognición limitada de dicho procedimiento. Según dispone el art. 444.1 LEC, en la vista del juicio verbal de desahucio por impago de rentas sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Este precepto parece entrar en contradicción con lo dispuesto por el art. 440.3 LEC, que permite que el arrendatario formule oposición en el plazo de diez días, alegando sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada y una de estas razones podría ser ciertamente la inexigibilidad total (por efecto de una moratoria) o parcial (por efecto de una quita) de la renta, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Sin embargo, en contra de este planteamiento, se podría objetar que es el art. 440.3 LEC el que debe ser interpretado conforme al art. 444.1 LEC y no al revés, por ser la limitación de la cognición una característica esencial del juicio sumario y la razón que evita que la sentencia que vaya a dictarse sobre el desahucio produzca efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC).
Director de Consejo Editorial de Velae Legal Group
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